В мире коммерческой недвижимости, к сожалению, не всё бывает очень гладко. И неудивительно, что даже самый добросовестный арендатор периодически допускает просрочку оплаты арендных платежей. Зачастую, получать свои законные денежные средства Арендодателю приходится через суд и нередки случаи когда суд арендную плату не взыскивает.
В этой статье я подробно расскажу о подводных камнях при взыскании задолженности по договору аренды, а также расскажу, какие документы на руках нужно иметь, чтобы выиграть такой спор.
Что такое договор аренды, и каким он должен быть?
Всем нам прекрасно известно, что договор аренды — это соглашение между двумя сторонами (юридическими или физическими лицами), по которому одна сторона, владеющая помещениями, передает другой стороне за оговорённую плату в пользование такие помещения.
Если речь идёт о юридических лицах, то договор аренды ВСЕГДА должен быть составлен в письменной форме. То есть на бумаге должны стоять подписи и печати сторон, указаны существенные условия договора. Кроме того, в договоре должен быть указан срок, на который помещения сдаются, стоимость аренды.
ВНИМАНИЕ. Если договор аренды заключен больше, чем на год, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Безусловно, договор аренды недвижимости имеет ещё ряд особенностей, но все они сугубо индивидуальны и рассматривать их стоит в каждом конкретном случае отдельно.
Письменная претензия при взыскании долгов по договору аренды
Если арендатор всё же просрочил момент оплаты более чем на 2 месяца (если договором не предусмотрено иных условий), то вы имеете полное право обратиться в суд за взысканием платежей.
Для начала вам нужно составить претензию и направить её по всем адресам арендатора, которые указаны в договоре аренды. Часто я советую своим доверителям направлять претензию ещё и на адрес аренды. Так по крайней мере вы максимально уведомите оппонента о своих намерениях и, возможно, вопрос урегулируется до суда.
Если же в течение 30 дней (если опять-таки договором аренды не предусмотрено других условий), ответа не претензию не поступит, то можете готовить иск к подаче в арбитражный суд.
Как быть с коммунальными платежами?
Если договором аренды предусмотрено, что коммунальные платежи оплачивает арендатор со своего расчётного счёта, а они в течение нескольких месяцев не поступали к эксплуатирующие организации, то Вы можете поступить так.
1. Оплатить коммуналку самостоятельно (при этом в суде будете просить взыскать с арендатора эти деньги). Так вы сможете избежать отключения света за долги
2. Не предпринимать никаких действий, а когда обслуживающая компания обратится с иском в суд о взыскании задолженности, показать на условия договора аренды и предложить заменить ответчика на Арендатора.
Мне видится первый способ лучше и надёжнее, тем более что вы так исключаете опасность отключения света и воды, а также можете сдать это помещение другому арендатору, пока идут суды по взысканию долгов.
Подача искового заявления о взыскании долгов по аренде в арбитражный суд
Следующий этап — подготовка и подача иска в арбитражный суд. Каким образом составить исковое заявление в арбитражный суд, я подробно рассказывала в отдельной статье, поэтому подробно на этом вопросе останавливаться не буду.
Исполнительное производство.
К сожалению, даже получив решение суда в свою пользу, мы не можем однозначно получить свои деньги назад. Поэтому чтобы взыскать долги по арендной плате, необходимо возбудить исполнительное производство, или взыскать долги через расчётный счёт должника.
В этой статье я подробно расскажу о подводных камнях при взыскании задолженности по договору аренды, а также расскажу, какие документы на руках нужно иметь, чтобы выиграть такой спор.
Что такое договор аренды, и каким он должен быть?
Всем нам прекрасно известно, что договор аренды — это соглашение между двумя сторонами (юридическими или физическими лицами), по которому одна сторона, владеющая помещениями, передает другой стороне за оговорённую плату в пользование такие помещения.
Если речь идёт о юридических лицах, то договор аренды ВСЕГДА должен быть составлен в письменной форме. То есть на бумаге должны стоять подписи и печати сторон, указаны существенные условия договора. Кроме того, в договоре должен быть указан срок, на который помещения сдаются, стоимость аренды.
ВНИМАНИЕ. Если договор аренды заключен больше, чем на год, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Безусловно, договор аренды недвижимости имеет ещё ряд особенностей, но все они сугубо индивидуальны и рассматривать их стоит в каждом конкретном случае отдельно.
Письменная претензия при взыскании долгов по договору аренды
Если арендатор всё же просрочил момент оплаты более чем на 2 месяца (если договором не предусмотрено иных условий), то вы имеете полное право обратиться в суд за взысканием платежей.
Для начала вам нужно составить претензию и направить её по всем адресам арендатора, которые указаны в договоре аренды. Часто я советую своим доверителям направлять претензию ещё и на адрес аренды. Так по крайней мере вы максимально уведомите оппонента о своих намерениях и, возможно, вопрос урегулируется до суда.
Если же в течение 30 дней (если опять-таки договором аренды не предусмотрено других условий), ответа не претензию не поступит, то можете готовить иск к подаче в арбитражный суд.
Как быть с коммунальными платежами?
Если договором аренды предусмотрено, что коммунальные платежи оплачивает арендатор со своего расчётного счёта, а они в течение нескольких месяцев не поступали к эксплуатирующие организации, то Вы можете поступить так.
1. Оплатить коммуналку самостоятельно (при этом в суде будете просить взыскать с арендатора эти деньги). Так вы сможете избежать отключения света за долги
2. Не предпринимать никаких действий, а когда обслуживающая компания обратится с иском в суд о взыскании задолженности, показать на условия договора аренды и предложить заменить ответчика на Арендатора.
Мне видится первый способ лучше и надёжнее, тем более что вы так исключаете опасность отключения света и воды, а также можете сдать это помещение другому арендатору, пока идут суды по взысканию долгов.
Подача искового заявления о взыскании долгов по аренде в арбитражный суд
Следующий этап — подготовка и подача иска в арбитражный суд. Каким образом составить исковое заявление в арбитражный суд, я подробно рассказывала в отдельной статье, поэтому подробно на этом вопросе останавливаться не буду.
Исполнительное производство.
К сожалению, даже получив решение суда в свою пользу, мы не можем однозначно получить свои деньги назад. Поэтому чтобы взыскать долги по арендной плате, необходимо возбудить исполнительное производство, или взыскать долги через расчётный счёт должника.
Итак, подведём итог:
Чтобы взыскать долги по аренде необходимо:
1) Договор аренды в надлежащей форме;
2) Досудебная претензия с подробным расчётом задолженности;
3) Решить вопрос с коммунальными платежами;
4) Подать иск в суд
5) Выиграть дело, получить положительное решение суда;
6) Взыскать долг по исполнительному производству
Чтобы взыскать долги по аренде необходимо:
1) Договор аренды в надлежащей форме;
2) Досудебная претензия с подробным расчётом задолженности;
3) Решить вопрос с коммунальными платежами;
4) Подать иск в суд
5) Выиграть дело, получить положительное решение суда;
6) Взыскать долг по исполнительному производству